Vướng mắc về đất nông nghiệp đã hết thời hạn

Luật Minh Khuê tư vấn đất đai

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp luật:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Nội dung trả lời:

Tôi có 3 bìa đỏ đất nông nghiệp gồm: 3940m2 đất trồng lúa, 320m2 đất bằng trồng cây hằng năm, 270m2 đất chuyên nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt. Thời hạn sử dụng ghi trên bìa là 2014. Các đất trên tôi được cấp bìa vào tháng 9-2009. Nhận quyền sử dụng đất do cho tặng quyền sử dụng đất. Giờ tôi mới phát hiện đất đã hết hạn tôi phải làm sao. Đất trên thuộc xóm Cầu Nhọ, xã Tràng Xá, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên, chưa thấy nhà nước có quyết định thu hồi, chú ruột tôi vẫn đang canh tác trên các đất đó.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn, theo đó:

"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất."

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, đất vẫn đang được chú ruột bạn canh tác và vẫn chưa có quyết định thu hồi đất, do đó, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu gia hạn thêm khi gia đình bạn đang có nhu cầu tiếp tục sử dụng mảnh đất này.

Vợ chồng ông A bà B năm 1968 có nhận chuyển nhượng một thửa đất bằng giấy tay và làm nhà ở từ trước đến nay, có đăng ký kê khai theo bản đồ 299 (năm 1984), 202 (năm 1997). Vợ chồng ông A bà B sử dụng thửa đất liên tục từ đó đến nay ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Nay vợ chồng ông A bà B muốn lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không biết mình có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Xin cho biết pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?

Căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và Điều 101 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có thể làm hồ sơ để nộp Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi cấp đất để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Nếu đáp ứng được các điều kiện quy định thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Chào luật sư! Tôi muốn mua nhà đất giá trị thỏa thuận 600 triệu, bên bán yêu cầu đặt cọc 50 triệu. Xin cho Hỏi: Việc đặt cọc 2 bên ký kết không qua phòng công chứng mà chỉ có người thứ 3 làm chứng. Nếu có vấn đề gì thì hợp đồng đặt cọc 2 bên có đủ giá trị pháp lý để khởi kiện không?

Theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015 tại Điều 328:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, quy định của Bộ luật dân sự không quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc và cũng không có quy định bắt buộc phải đến văn phòng công chứng để công chứng hay buộc phải có chứng thực. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa hai bên có người làm chứng của người thứ ba vẫn có giá trị pháp lý để khởi kiện nếu đảm bảo những điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

Chào luật sư !! hiện tại em muốn mua một lô đất diện tích 5x20 trồng cây lâu năm đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Lô lớn chủ đất phân lô ra để bán thuộc huyện Thống Nhất - Đồng Nai ) nay em có 1 số thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: 1. Nếu tiến hành mua bán thì thủ tục ra sao ??? 2. Nếu em muốn chuyển đổi lên đất thổ cư với diện tích như trên thì có được không ? Chi phí chuyển đổi khoản bao nhiêu ? 3. Nếu em không chuyển đổi lên thổ cư mà xây dựng luôn nhà cấp 4 có được không ? Có phải làm hồ sơ xin phép địa phương để xây dựng hay không ? Mong nhận được sự tư vấn của luật sư .Chân thành cảm ơn .

Thứ nhất, về thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

 Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, bạn phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng này phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bạn đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để tiến hành việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về chuyển mục đích đất lên đất thổ cư:

Theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, trong trường hợp này, bạn có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo điểm d khoản 1 Điều 57. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích còn phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo từng thời kỳ.

Thứ ba, theo quy định của pháp luật, bạn bắt buộc phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền trước khi xây nhà trên đất, nếu bạn không xin phép mà tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

"2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."

Xin hỏi luật sư. Đất được cấp sổ đỏ (ngày ký 30/10/2016). Đến ngày 04/11/2016 chủ sử dụng đến Ủy ban nhân dân xã làm thủ tục chuyển nhượng, được cán bộ địa chính trả lời là sổ mới được cấp chưa đủ 15 ngày, chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục. Như vậy có đúng không ạ?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, không có quy định này về thời hạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận mới. Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, việc cán bộ địa chính trả lời là sổ mới được cấp chưa đủ 15 ngày, chưa đủ điều kiện đển thực hiện thủ tục chuyển nhượng là không có căn cứ. Chỉ cần đáp ứng những điều kiện trên thì bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng được.

Luật sư cho cháu hỏi bố mẹ cháu muốn bán đất có cần chữ ký của cô chú trong gia đình không? bố cháu có số hồng đứng tên bố cháu, đất tổ tiên nhưng quyền sử dụng đất là thuộc về bố cháu, liệu có cần chữ ký của anh chị em của bố cháu không? Mong luật sư giải thích cho cháu sớm!

Trong trường hợp này, thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn dựa trên những thông tin bạn đã cung cấp. Cụ thể:

Thứ nhất, nếu ba bạn tuy đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) nhưng là người đại diện các thành viên của gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì khi bố mẹ bạn muốn chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi phải có sự đồng ý của những người bố bạn đại diện.

Thứ hai, bố bạn đứng tên là chủ sử dụng của mảnh đất này. Đất được tổ tiên để lại, khi kê khai tên bố bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, các anh chị trong gia đình không có ý kiến gì, lúc này khi bố bạn muốn chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi thì không cần phải có sự đồng ý của các anh chị em của bố bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

Bạn đang theo dõi bài viết Vướng mắc về đất nông nghiệp đã hết thời hạn được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171