Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Minh Khuê tư vấn đất đai

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính

2. Luật sư tư vấn:

Chào Luật sư! Cho em hỏi trường hợp công ty em mua lại đất 50 năm của công ty máy kéo. Hiện tại niên hạn của lô đất còn 27 năm. Vậy bây giờ bên em mua và có sang tên sổ đất được không và nếu sang tên được thì thời hạn sử dụng có được lên mới là 49 năm không ạ? Xin cám ơn Luật sư!

Căn cứ theo Điều 128 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài."

Như vậy, công ty bạn nhận chuyển quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là thời hạn sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của công ty bạn còn lại là 27 năm. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì công ty bạn vẫn có thể tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công ty cho em hỏi: Em mua đất ruộng đất canh tác 50 năm. Em muốn làm giấy tờ chuyển nhượng thì em làm như thế nào? 

Theo như thông tin bạn cung cấp, khi bạn muốn làm giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn cần xác định được chủ thể chuyển nhượng đất cho bạn có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không, tức là có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy địnhh tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 hay không? Theo đó, nếu bên chuyển nhượng đất cho bạn có đủ điều kiện để chuyển nhượng thì bạn cần thực hiện thủ tục sau:

- Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên chuyển nhượng. Hợp đồng này phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.

- Tiến hành thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Trong thời hạn 30 ngày bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Tôi muốn tách 1 thửa đất mà bố mẹ tôi cho 2 chị em phải làm thế nào? Và bao nhiêu ngày thì xong? Tôi xin các luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Như vậy để xem xét về điều kiện tách thửa thì bạn phải tìm hiểu Quyết định của Ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất 

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất: 

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK; 

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Trình tự thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó trường hợp diện tích sau khi tách thửa của bạn đủ điều kiện tách thửa thì bạn sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Luật Minh Khuê cho tôi hỏi một số vấn đề sau: Tôi có một mảnh đất (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), tôi sang nhượng cho một người khác, khi sang nhượng chúng tôi viết giấy sang nhượng có chữ ký của hai bên và có xác nhận của bản thôn, vậy giấy sang nhượng này có cơ sở pháp lý không?

Theo quy định tài khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên mua có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của tổ chức hành nghề công chứng thì hợp đồng này mới có cơ sở pháp lý, đúng theo hình thức mà pháp luật quy định. Trong trường hợp của bạn mới có xác nhận của bản thôn thì không đúng theo quy định của pháp luật, do đó, hợp đồng này sẽ không có cơ sở pháp lý.

Xin chào luật sư Minh Khuê. Tôi với người em bà con muốn mua một miếng đất 10*100m miếng đất trên hai anh em muốn cùng đồng sở hữu có được không. Xin luật sư tư vấn cho cảm ơn luật sư nhiều!

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì cho phép nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, do đó, trong trường hợp này, cả hai bạn có thể đứng tên đồng sở hữu đối với mảnh đất này căn cứ theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: "2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện." 

Xin chào văn phòng luật Minh Khuê. Cháu có câu hỏi rất mong được sự tư vấn của văn phòng: Gia đình nhà cháu có 5000m vuông đất nuôi trồng thủy sản, giờ gia đình cháu muốn xây dựng trang trại chăn nuôi trên đó có được không? Rất mong nhận được câu trả lời, cháu xin cảm ơn!

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì đất xây dựng trang trại được xem là đất nông nghiệp khác theo điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích chăn nuôi trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Và Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. "

Như vậy, pháp luật hiện hành không không quy định cụ thể về trường hợp của bạn do đó trong trường hợp này bạn nên tham khảo ý kiến của cơ quan có thẩm quyền

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

Bạn đang theo dõi bài viết Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171