Những vấn đề xoay quanh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Công ty luật Minh Khuê tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005

Bộ luật dân sự 2015

2. Nội dung trả lời

Kính gửi: Luật Minh Khuê Hiện tại vợ chồng em dự định mua nhà đất , cụ thể như sau: Ngôi nhà đó được mua năm 2007, đứng tên ông Nguyễn Văn A. Năm 2009 Ông A mới kết hôn. Vậy khi bán nhà cho vợ chồng em, chỉ cần ông Nguyễn Văn A ký vào hợp đồng mua bán nhà đất hay cả vợ của ông A nữa? Thủ tục sang tên đổi chủ? Xin chân thành cảm ơn!

Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014. Tài sản riêng của vợ, chồng

"1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Theo đó, vợ chồng bạn mua nhà của anh A năm 2007 , trước khi anh A kết hôn. Do đó, tài sản này được coi là tài sản riêng của anh A nên khi mua bán nhà, chỉ cần anh A ( người sở hữu của ngôi nhà) ký vào hợp đồng mua bán nhà là được. 

Thủ tục sang tên như sau:

Hồ sơ gồm những giấy tờ :

Bên bán: Giấy chứng minh thư nhân dân , Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà

Bên mua: Giấy chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng, chứng thực.

Tờ khai lệ phí trước bạ.

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Tôi muốn mua 1 miếng đất với diện tích 96.5m2 trong đó có 40m2 đất ở đô thị, còn lại 56.5m2 đất trồng cây lâu năm. Xin hỏi điều kiện và thủ tục như thế nào để chuyển nhượng phần đất đó?

Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho , thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó, nếu diện tích đất mà bạn mua đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì bạn việc chuyển nhượng này đủ điều kiện.
Thủ tục chuyển nhượng :

Hồ sơ gồm những giấy tờ : 

Bên bán: Giấy chứng minh thư nhân dân , Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Bên mua: Giấy chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng, chứng thực.

Tờ khai lệ phí trước bạ.

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 

Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Năm 2015 cha em có bán 1 phần đất cho ông Q bán bằng giấy tay, nhưng chưa có tách sổ đỏ. Năm 2016 ông Q mượn sổ đỏ nói đi tách quyền sử dụng đất, nhưng chưa tách được thì ông Q lấy sổ đỏ đi vay. Hiện nay cha em đã mất, còn sổ đỏ thì nằm trong ngân hàng. Em có yêu cầu ông Q tách sổ đỏ để trả lại cho gia đình em, nhưng ông ấy nói chưa có khả năng trả khoản vay trước đó nên chưa rút được vậy em cần phải làm gì?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có hiệu lực pháp luật, do đó, ông Q vẫn có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng vay tiền. Tuy nhiên, ông Q đã có hành vi gian dối để chiếm đoạt số tiền mua đất của gia đình bạn, hành vi này có dấu hiệu cấu thành tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 140 Bộ luật Hình sự 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009):

 

"Điều 140*. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

1. Người nào có một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ bốn triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới bốn triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến ba năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

A) Có tổ chức;

B) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

C) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

D) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

Đ) Tái phạm nguy hiểm;

E) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

A) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

B) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:

A) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

B) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm và bị tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản hoặc một trong hai hình phạt này."

Theo đó, bạn có thể làm đơn tố cáo gửi kèm các tài liệu, chứng cứ liên quan đến cơ quan công an để được bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Thưa luậ̣t sư cho em hỏi Ông bà nội em có 15 công đất. Ông bà có 4 người con cha em là thứ 3. Do ông bà mất sớm nên số đất do cô em đứng tên nhưng phân chia rõ ràng phần ai nấy sử dụng. Và̀ mỗi phần đều có giấy chứng nhận QSDĐ riêng. Đến nay là 38 năm nhưng vẫn chưa sang tên. Vậy cho em hỏi: Nếu cha em muốn chuyển sang tên có phải là cô em phải làm giấy cho nhận không ạ?. Vậy như vậy có cần phải đo đạc lại thửa đất mà cha em đã sử dụng không ( vì có giấy QSDĐ riêng). Có phải nộp phí gì không ạ? Xin tư vấn giúp em chân thành cảm ơn luật sư nhiều!̀

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho , thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng nên xin tư vấn cho bạn như sau: Theo như bạn trình bày, ông bà bạn mất sớm , số đất do cô em đứng tên. Hiện nay, mặc dù bố bạn đã sử dụng mảnh đất này 38 năm nhưng chưa thực hiện sang tên mà sổ đỏ vẫn đứng tên cô . Do đó, cô cần phải làm hợp đồng tặng cho cho bố bạn để làm thủ tục sang tên. Thời điểm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách đây 38 năm nên có thể đến giờ diện tích có sự thay đổi so với hồi đó nên bạn có thể yêu cầu cơ quan địa chính thực hiện đo đạc lại thửa đất. Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ , bạn phải chịu lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định và phí công chứng/chứng thực hợp đồng.

Xin chào quý cơ quan! Tôi muốn hỏi một câu hỏi liên quan đến việc nộp hồ sơ đất. Tôi có một hồ sơ đất nhận chuyển nhượng mang tên tôi và tôi có nhờ em gái tôi đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ tiếp nhận yêu cầu nộp chính chủ tức là tôi phải đi làm thủ tục Xin hỏi Luật sư là cơ quan tiếp yêu cầu như vậy có đúng không ? Và nếu đúng căn cứ theo điều luật nào? Xin chân thành cảm ơn!

 

Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

 

Theo đó, bạn không thể trực tiếp đi thực hiện việc sang tên sổ đỏ thì có thể làm giấy ủy quyền cho em gái bạn đi thực hiện thay. Nếu bạn đã có giấy ủy quyền thì việc cán bộ văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu bạn trực tiếp đi làm là không có căn cứ còn trong trường hợp chưa có giấy ủy quyền bạn cần làm bổ sung để em bạn có quyền làm thủ tục thay bạn.

Tôi đi công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng tôi đem hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng và sổ đỏ đến văn phòng đăng kí huyện thì được trả lời không chuyển nhượng được đất có tranh chấp với lý do có đơn xin ngăn chặn việc chuyển nhượng nhưng chỉ là một lá đơn tự viết không có xác nhận nào của các cơ quan có thẩm quyền. Vậy văn phòng đăng ký trả lời như vậy là đúng hay sai?

Theo quy định tại khoản 1 điều 188 luật đất đai 2013  đất không có tranh chấp cũng là một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tuy nhiên, trong quy định hiện nay không có hướng dẫn cụ thể thế nào là đất đang có tranh chấp dẫn đến việc thực tiễn áp dụng còn nhiều vướng mắc. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, thông thường khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng ký đất đai thường tạm ngưng làm thủ tục để xác minh lại tình trạng về thửa đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!                               

 

 Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.

Trân trọng. 

Bạn đang theo dõi bài viết Những vấn đề xoay quanh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Thưa luật sư, xin hỏi: Anh của em sinh ngày 28/05/1987, vợ của anh em sinh ngay 04/10/1993. Thời điểm quan hệ là ngày 14/12/2008, đến 04/09/2009 thì sinh ra đứa con ( chưa thử adn ). Ngày 13/01/2017 thì mới đăng ký kết hôn. Cho em hỏi, như vậy thì anh của em có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không và thời hiệu truy cứu là bao nhiêu năm. Hiện tại giờ là tháng 4 năm 2018 khi em ghi câu hỏi này ? Cảm ơn! Người gửi : Tống Khánh Duy
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171