Một số vướng mắc về đất đai

Luật Minh Khuê tư vấn Đất đai

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội

Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

2. Luật sư tư vấn:

Xin Luật sư tư vấn giúp! Gia đình tôi có nhà (DT: 2 x 8m), ngày xưa gia đình tôi có cho tường chung với nhà liền kề do sự tính toán của nhà kia nhưng bức tường được xây trong bên ranh giới bên gia đình tôi và được công chứng. Nay họ bán, gia đình tôi có thương lượng với chủ mới tách tường riêng và họ đã đồng ý. Xin tư vấn giúp và cho mẫu đơn để công chứng có được không, xin cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, trước kia gia đình bạn đã sử dụng chung với nhà liền kề do sự tính toán của nhà kia và khi đó cũng đã có hiệu lực. Do đó, tính đến hiện nay, văn bản thỏa thuận giữa gia đình bạn và gia đình kia đến nay vẫn còn hiệu lực, các cá nhân hoặc tổ chức nhận chuyển nhượng từ gia đình kia phải tôn trọng việc thỏa thuận về bức tường trước đây đã được xây dựng.

Tuy nhiên, gia đình bạn cũng đã thỏa thuận được với chủ mới về tách tường riêng và họ cũng đã đồng ý. Chính vì vậy, gia đình bạn nên làm văn bản thỏa thuận về việc tách bức tường riêng với chủ hộ mới, sau đó thực hiện việc công chứng văn bản thỏa thuận giữa các bên tại Tổ chức hành nghề công chứng tại nơi có bất động sản (thuộc tỉnh nơi có nhà của hai gia đình). 

Căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn:

"1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng."

Trong hợp đồng nên ghi rõ nội dung thỏa thuận, mức phạt vi phạm nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng.

Tôi muốn hỏi nhà tôi có 800 m vuông đất trồng lúa liền kề với đất nhà ở thì tôi có được phép xây dựng chuồng nuôi gia súc, gia cầm trên mảnh đất trồng lúa đó không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về phân loại đất:

"1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;"

Và Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. .."

Như vậy, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc được xem là đất nông nghiệp khác, bạn có quyền xây dựng chuồng nuôi gia súc, gia cầm trên 800 m vuông đất trồng lúa này mà không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Kính gửi luật Minh Khuê! Vợ chồng tôi vừa mua 1 thửa đất. Trong sổ đỏ ghi là 36m2 đất ở, 55m2 đất trồng cây lâu năm, mà giá đất hiện hành của Tp. Cẩm Phả, Quảng Ninh nơi tôi đang ở là 2triệu/m2. Nhưng vợ chồng tôi đã mua với giá là 3triệu 2/m2 (vì chưa tìm hiểu kĩ). Vậy nhà luật cho tôi hỏi nếu đóng thuế đất và các phí liên quan thì bên nào sẽ phải trả? Và nếu vợ chồng tôi tự làm sổ đỏ mang tên vợ chồng tôi thì cần những giấy tờ gì, trong thời gian bao lâu và phí được tính như thế nào ạ. Tôi xin cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ tiến hành thủ tục sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại cơ quan có thẩm quyền. Pháp luật hiện nay ưu tiên do sự thỏa thuận giữa các bên về việc thanh toán các khoản thuế, phí và lệ phí. Tức là, nếu vợ chồng bạn thỏa thuận được với bên kia bên nào đóng thuế đất và các phí liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng của hai bên thì bên đó sẽ là người nộp các khoản tiền này.

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì các khoản phí, lệ phí và thuế được tính như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển mục đích sử dụng đất: Bên bán phải nộp với thuế suất là 2%.

- Lệ phí trước bạ: bên mua phải nộp là 0,5 % x giá đất chuyển nhượng x diện tích đất.

- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bên mua nộp (theo mức phí được Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quy định).

Trong trường hợp, vợ chồng bạn tự làm sổ đỏ thì hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

- Tờ khai lệ phí trước bạ.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng.

- Chứng minh thư nhân dân/hộ khẩu của bên bán và bên mua.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có công chứng.

Sau đó nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có đất để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 30 ngày, Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ cấp giấy chứng nhận mới cho vợ chồng bạn (Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai).

Thưa luật sư. Tôi xin tư vấn pháp luật. Ba mẹ tôi có cho tôi một căn nhà sau khi tôi lập gia đình ít lâu. Trong giấy chuyển quyền có tên không đầy đủ của vợ tôi và trong hồ sơ chuyển nhượng không có tên vợ tôi, nay tôi muốn đổi giấy đỏ sang giấy hồng không có tên vợ tôi được không. Xin cảm ơn!

Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

Theo như thông tin bạn cung cấp, căn nhà được bố mẹ bạn cho bạn, bạn phải chứng minh được việc cho này là cho riêng mình bạn, không phải cho chung cả hai vợ chồng bạn thì bạn có quyền chuyển đổi sổ đỏ sang sổ hồng mà không có tên của vợ bạn. Ngược lại, nếu bạn không chứng minh được căn nhà được cho riêng thì khi đổi tên trên sổ đỏ sang sổ hồng về nguyên tắc phải có tên của vợ chồng bạn theo khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: "1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác."

Công ty em có 1 lô đất đang trồng cao su nhưng bên em muốn tách 4500m2 trong tổng diện tích đất trồng cao su này để mở rộng xây dựng nhà máy chế biến mủ cao su. Như vậy luật sư cho em hỏi đối với diện tích 4500m2 này công ty em phải làm thủ tục tách thửa đất hay chuyển mục đích sử dụng đất ạ ? Mong nhận được câu trả lời của luật sư. Em xin cảm ơn ạ!

Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, trong trường hợp này, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, bạn không cần tiến hành thủ tục tách thửa mà chỉ cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp là được.

Thưa luật sư cho tôi hỏi: Quy định tại TP Hải Dương - Mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình được tính trong hạn mức là 120m2 đất ở và chỉ được tính tiền sử dụng đất ưu tiên một lần. Vậy tôi có 80 m2 đất vườn xin chuyển đổi thành đất ở và đã được tính ưu tiên. Sau đó tôi lại được bố mẹ cho thêm 40 m2 đất vườn nữa, tôi lại xin chuyển đổi sang đất ở thì có được tính ưu tiên nộp tiền sử dụng đất chuyển đổi trong hạn mức theo quy định nữa không (80m2 + 40m2 = 120m2 trong hạn mức).

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy, khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

 

Bạn đang theo dõi bài viết Một số vướng mắc về đất đai được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tôi muốn đổi tên giấy khai sinh cho con gái sinh năm 2015 tên là phạm quỳnh như. Trong gia đình tôi hiện tại không thích tên này nên muốn đổi, không biết khi nêu lý do như vậy thì có được đổi không nên tôi muốn nhờ luật sư tư vấn và hướng dẫn cho. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Chào luật sư em đang có thắc mắc nếu sau khi ly hôn, bây giờ con được 03 tuổi, em vẫn chấp nhận cho chồng chăm nom hay thăm con và chấp nhận cho đón bé về chơi trong ngày, gần 01 năm chồng em không xuống thăm con. Bây giờ, chồng em lại làm đơn giành quyền nuôi con ra Tòa án, em cần có những gì để giữ con bên cạnh mình vậy luật sư? Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư, em xin cảm ơn!
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171