Khi nào được đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Luật Minh Khuê giải đáp 5 chủ đề pháp luật đất đai về vấn đề đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những vấn đề pháp lý có liên quan:

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính

Bộ luật dân sự 2015

Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng

Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ

Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung thông tư 124/2011/TT-BTC
Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

2. Nội dung tư vấn:

Xin luật sư cho cháu hỏi nhà cháu có mảnh đất tất cả đã vào sổ đỏ,trong đó có nhà ở + vườn +ao . Vậy ao nhà cháu có được gọi chung vào là đất ở không,và nếu xây nhà ở thì có phải nộp phí xây dựng nhà ở không? ( cháu ở vùng nông thôn). Cháu xin cảm ơnĐược gửi từ đ.thoại thông minh Sony Xperia™ của tôi

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 về trường hợp đất ở có vườn ao như sau:
 
Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1.Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó…..

Bên cạnh đó, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai cũng quy định cụ thể về cách xác định diện tích đất ở khi có vườn ao như sau:

Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở.
1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.

Cho nên, việc đất vườn, ao có thể trở thành đất ở khi thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn ao hoặc thửa đất mà trên  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện nhà ở và vườn ao nhưng hiện tại đã chuyển hết sang làm nhà ở.

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 có quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng như sau:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

.......

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;’

............”

Theo quy định trên, về nguyên tắc trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng trong đó có công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trừ công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp, nhà ở của bạn được xây dựng ở khu vực nông thôn. Để biết được việc xây nhà ở của bạn có phải xin giấy phép làm nhà và gửi bản vẽ chi tiết cho Ủy ban nhân dân cấp xã không thì bạn cần đối chiếu xem khu vực bạn xây nhà có thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng; có thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hay không?

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên trường hợp của bạn thuộc một trong hai trường hợp sau.

- Nếu khu vực bạn sinh sống không thuộc khu vực quy hoạch xây dựng; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì khi bạn xây dựng không cần xin giấy phép xây dựng.

- Nếu bạn thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì bạn vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định Luật xây dựng 2014.

Nếu trường hợp của bạn thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng thì bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bao theo quy định tại Khoản 1, Điều 95 Luật xây dựng 2014.

Trong sổ đỏ của tôi có vẽ căn hộ tôi ở lên cầu thang rẽ trái nhưng trong sổ vẽ bên phải ( sai hướng nhà) vậy tôi phải đi đâu để sửa, sổ cấp từ 2004 ổn thành phộc Hà nội . Cảm ơn sự chỉ bảo. Đã gửi từ iPad của tôi
Đã gửi từ iPadtooi có căn hộ65 m2 . Tầng 3,đã có sổ đỏ nhưng họ lại vẽ nhà tôi ở hướng ngược lại. Vậy tôi phải làm sao để chỉnh sửa cho đúng. Cảm ơncasc luật sư

Với hai vấn đề về sai sót trong sổ đỏ chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau: “Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, khi phát hiện hướng nhà có sai sót, bạn làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch để đề nghị giải quyết. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

t: Xây dựng nhà ở Tôi hiện đang xây nhà trên thửa đất có diện tích sổ đỏ là .59.4 m2. Diện tích được sử dụng là 85 m2. Gia đình tôi làm móng theo đúng sổ đỏ là 59.4m2 . lên tầng 2 tôi đua ra 1.2m . vậy tôi xin hỏi tôi đua ra như vậy có đc ko vì trong giấy tờ của tôi ghi rõ là diện tích sổ đỏ đc phép xd là 59m2. Diện tích được sử dung là 85m2

Do câu hỏi của bạn không rõ nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn rõ hơn được. 

Khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về vấn đề này như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Diện tích đất bạn được phép xây dựng là 59m2 nhưng lên tầng 2 bạn lại xây ra ngoài 1,2m. Bạn sẽ bị xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở vượt quá diện tích được phép xây dựng:

Về xử phạt hành chính

Theo quy định tại khoản 5, điều 13 Nghị định số: 121/2013/NĐ-CP về xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
 
"a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình".

Trong trường hợp của anh là khu vực địa giới hành chính thuộc quản lý của UBND xã nên sẽ áp dụng khoản 1 điều này và anh có bị xử phạt từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng trái pháp luật của mình.

Về biện pháp khắc phục hậu quả
 
Việc xử phạt sẽ theo quy định tại điều 13 Thông tư Số: 180/2007/NĐ-CP  về xử lý công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng:

"Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị xử lý như sau:

1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng.

2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc chủ đầu tư tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng; đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định này.

3. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp phải bị cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. Tùy mức độ vi phạm, chủ đầu tư còn phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra".

Do vậy, trong trường hợp này có thể bạn sẽ bị buộc phải tháo dỡ đối với phần diện tích đã vi phạm  trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền có quyết định bằng văn bản cho phép ngôi nhà tồn tại.

Luật sư ơi cho con hỏi là khi làm lại sổ đỏ mới thì khi đi lấy sổ đỏ mới thì có phải đưa tiền dựa trên số công đất mình lấy không.. và nếu có tốn là tốn bao nhiêu ạ... con cám ơn nhiều ạ

Thứ nhất diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế Điều 98 Khoản 5 Luật Đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, nếu diện tích tăng mà không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nếu diện tích tăng lên mà có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có một trong các cơ sở để cấp giấy chứng nhận quy định tại các điều 99, 100, 101.

Thứ hai Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


Thửa đất nêu trên gia đình bạn đang sử dụng lâu dài, ổn định và không có tranh chấp tuy nhiên giấy tờ về quyền sử dụng đất lại đang mang tên chủ cũ.
Điều 100 Khoản 2 Luật Đất đai 2013 quy định: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy, trong trường hợp này, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ cũ và giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của các bên.
Nếu tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng có công chức hoặc chứng thực thì bạn lập phiếu yêu cầu cung cấp bản sao hợp đồng đã công chứng, chứng thực từ cơ quan đã thực hiện hoạt động công chứng, chứng thực.


 Thứ ba, Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện: 


+ Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại  Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.  Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ
+ Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại  a6, a7, điểm a, khoản 2, Điều 3, thông tư 02/2014/TT-BTC.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn Pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê.

Bạn đang theo dõi bài viết Khi nào được đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Thưa luật sư, xin hỏi: Anh của em sinh ngày 28/05/1987, vợ của anh em sinh ngay 04/10/1993. Thời điểm quan hệ là ngày 14/12/2008, đến 04/09/2009 thì sinh ra đứa con ( chưa thử adn ). Ngày 13/01/2017 thì mới đăng ký kết hôn. Cho em hỏi, như vậy thì anh của em có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không và thời hiệu truy cứu là bao nhiêu năm. Hiện tại giờ là tháng 4 năm 2018 khi em ghi câu hỏi này ? Cảm ơn! Người gửi : Tống Khánh Duy
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171