Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú ý những vấn đề gì ?

Luật sư tư vấn công ty luật Minh Khuê

Chào bạn , cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê , câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau : 

1.Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13

Bộ luật dân sự năm 2015 

2. Nội dung trả lời

Thưa luật sư , tôi có một trường hợp cần luật sư tư vấn , gia đình ông C bán cho gia đình ông Q một mảnh đất, sau đó  ông Q lại chuyển nhượng cho ông H 1 phần của mảnh đất này , hợp đồng chỉ có giấy tay , chưa được công chứng hay chứng thực, ông H cũng chưa làm sổ đỏ cho đất . Năm 2006 ông H có xây dựng trên phần đất mình mua mà không làm thủ tục xin phép xây dựng. Nay ông Q có nhu cầu xây nhà nhưng khi đo đạc thì lại phát hiện phần móng của ông H lấn sang đất nhà mình , ông Q thông báo ch  ông H và tiến hành phá hủy móng nhà của ông H . Ông H có thể khởi kiện ông Q về hành vi hủy hoại tài sản của người khác không ?

Trong trường hợp của bạn , điều 166 luật đất đai 2013 có quy định về hình thức của hợp đồng mua bán , chuyển nhượng đất đai phải công chứng , chứng thực . Tuy nhiên nếu đất có giấy viết tay nhưng đã sử dụng ổn định, không tranh chấp và khong vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2004 thì đã dủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , tức ông H đã được coi là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất nêu trên. 

Việc ông H xây dựng công trình không xin phép có thể đã vi phạm pháp luật nếu ông H xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị , còn nếu ông H xây dựng nhà ở nông thôn thì thủ tục xin phép xây dựng là thủ tục không bắt buộc. Giả sử có căn cứ hợp pháp cho rằng ông H đã xây dựng lấn chiếm sang đất của nhà ông Q thì ông Q phải giải quyết việc này theo quy định của pháp luật bằng cách khởi kiện ra UBND cấp xã để yêu cầu hòa giải tranh chấp ( UBND cấp xã có thể đưa ra 2  phương án : Một là ông H phải bồi thường một khoản tiền hợp lý cho ông Q và tiếp tục sử dụng phần đất đã lấn chiếm , hai là ông H phải phục hồi nguyên trạng lại mảnh đất cho ông Q) . Nếu đã hòa giải mà không thành hoặc hòa giải thành mà hai bên không tuân thủ theo thỏa thuận thì ông Q có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân cáp huyện nơi có đất để đồi bồi thường . 

Mặt khác , việc ông Q phá hủy móng nhà của ông H khi cả hai bên còn đang tranh chấp , chưa xác định được bên nào đúng , bên nào sai thì hành vi này đã trái với quy định của pháp luật.

Em có một vấn đề mong được anh chị giúp ,nhà em có mua một mảnh đất ,bên phía nhà em nhận làm thủ tục giấy tờ.Tuy nhiên khi đi làm giấy tờ thi trên phường yêu cầu thêm chữ ký của con trai nhà chủ bán đất ,mà nhà em mua đất có chữ ký của chủ nhà rồi sao mà phải còn cần phải chữ ký con chủ nhà nữa ,mà bây giờ con trai chủ nhà đi tù 1 năm nữa mới về (khi mua đất chủ nhà không nói con trai đi tù nên nhà em cũng không biết) em kính mong anh chị tư vấn giúp em . Em xin chân thành cảm ơn anh chi !

 Với trường hợp của bạn,  cần phải xác định rõ mảnh đất này thuộc sở hữu của ai , nếu mảnh đất và tài sản gắn liền với đất do một mình người chủ đất tạo lập nên và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên của người chủ đấtthì người con không cần phải ký vào giấy tờ chuyển nhượng nhà ở . Ngược lại , nếu đất này là đất đứng tên hộ gia đình hoặc người con có đóng góp vào việc xây dựng và tạo lập nên mảnh đất và họ chứng minh được điều này thì lúc  này mới cần chữ ký đồng ý của người con vào các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .

Kính gửi Luật sư!Tôi đang thỏa thuận mua 1 lô đất diện tích 536 m2, trên sổ ghi là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến năm 2021, nguồn gốc:nhà nước giao quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất. Do đất này không vuông vức, chỗ lớn chỗ nhỏ và trong lúc tiến hành mua đất thì chủ đất bên cạnh muốn thỏa thuận với tôi/chủ đất để đất hai bên được vuông vức. Diện tích dự kiến sau khi chia là không chênh lệch, nếu có chênh lệch thì ai nhận hơn sẽ trả 1 tr/m2. tôi xin phép luật sư tư vấn giúp tôi 03 vấn đề:01/thời hạn đất 2021 có ảnh hưởng gì đến việc tôi xin chuyển sang đất thổ cư (Hiện nay hai nhà bên cạnh vừa mới xin lên đất thổ cư và đều được chấp nhận)02/Thủ tục phân chia lại diện tích đất tôi định mua và chủ đất bên cạnh thực hiện cần những thủ tục nào ? 03/Để thuận tiện trong việc làm giấy tờ thì thỏa thuận lại diện tích đất nên thực hiện trước khi tôi thực hiện giao dịch mua đất hay sau khi thực hiện giao dịch mua bán ?Tôi sợ phải làm thủ tục 2 lần.

Chúng tôi xin trả lời vấn đề  của bạn như sau :  

1. Việc quy định hạn mức đất đến năm 2021 thì có ảnh hưởng đến việc xin chuyển mục đích sử dụng đất hay không ?

Tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là "kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Vậy , về điều kiện , chỉ cần bạn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất  phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện phê duyệt là bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất .

2. Nếu hai bên gia đình có thỏa thuận dổi đất để phù hợp với mục đích sử dụng thì bạn có thể lập hợp đồng đổi đất ở văn phòng công chứng và đăng ký biến động về đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện . Để đơn giản hóa thủ tục thì bạn nên tiến hành thủ tục đổi đất với người hàng xóm của mình trước sau đó bạn có thể kết hợp xin chuyển mục điích sử dụng đất với việc đăng ký biến động về đất .

Xin chào đoàn luật sư ! Tôi có một vấn đề về giao dịch đất bằng giấy tay không qua công chứng mong luật sư giải đáp. Tôi có mua đất và nhà có diện tích đất 64m2 với giá 260 triệu và chỉ giao dịch trên giấy tay, có người làm chứng (hiện vẫn còn sống) vì đất đó đang cầm cố cho ngân hàng nên không có sổ đỏ và UBND phường không chứng nhận giao dịch của chúng tôi. Sau khi nhận lại sổ và tiến hành giao dịch sang tên thì bên bán không đủ 2 vợ chồng nên không thể sang tên cho tôi, tôi giao cho họ 230 triệu còn 30 triệu khi sang tên xong sẽ đưa sau. Nhưng sau khi nhận tiền vợ chồng bên bán đã đi ra nước ngoài làm ăn và không liên lạc được, tôi chuyển về nhà đó ở gần 1 năm nhưng bên bán cũng không về làm giấy tờ sang tên; hiện tại tôi còn giữ các giấy tờ có liên quan như: giấy tay mua bán, CMND người bán, sổ đỏ nhà đứng tên bên bán, sổ hộ khẩu bên bán. Vậy tôi phải làm sao trong trường hợp này thưa luật sư, liệu tôi có thể kiện họ để làm giao dịch vô hiệu và nhận lại tiền trong khi không thể liên lạc với bên bán, nếu bên bán không trở về nữa vậy thì tôi sẽ không có sổ đỏ và không được hoàn lại tiền? Nếu thưa kiện mong luật sư cho biết thêm về các bước và mẫu đơn thưa kiện. Cám ơn luật sư, mong được giúp đỡ!

Trong trường hợp này , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán là hợp đồng viết tay không có công chứng hoặc chứng thực , mặt khác tại thời điểm giao dịch , mảnh đất này lại đang dduocj thế chấp trong ngân hàng và khong dduocj sự cho phép bán của ngân hàng do vậy giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại BLDS 2015. Bạn có thể gửi đơn kèm theo các giấy tờ  , chứng cứ liên quan để yêu cầu tòa án tuyên  giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó hai bên trong hợp đồng có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau tức người bán phải hoàn lại tiền cho bạn và bạn phải trả lại đất cho người bán . Tuy vậy , việc người bán đã ra nước ngoài định cư và hiện tại bạn không biết địa chỉ cũng như không liên lạc được với bên bán thì việc khởi kiện sẽ gặp nhiều khó khăn . Bạn cần phải tìm hiểu được địa chỉ của bên bán đang cư trú hiện tại thì tòa án có thể gửi các thông báo, nếu họ không thể về nước thì có thể giải quyết vắng mặt.

Xin hỏi luật sư một việc như sau : nguyên trước đây anh em tôi là Bùi văn G và Bùi văn T có góp tiền mua một miếng đất 2000m và làm sổ đỏ riêng từng người , trong đó ông G đứng tên 1100m còn tôi đứng tên 900m nhưng khi trả tiền thì ông G còn nợ tiền còn tôi thì trả dư số tiền 900m trong thời gian mua đất . Năm 2000 đến năm 2007 thì nhà nước giải tỏa nên số đất bên tôi còn lại một phần , Do trước đây tôi bỏ ra số tiền lớn hơn nên anh em tôi có thỏa thuận là tôi sẽ được thêm 1 phàn đất của ông G nữa . Hiện nay do ông G chưa trả đủ tiền cho người bán đất nên giấy tờ đất vẫn bị người đó giữ , hiện nay ông G không tuân thủ theo đúng cam kết là cho tôi phần hơn , tôi có thể kiện ra tòa không ?

Với trường hợp của bạn , thứ nhất phần đất đai mà ông G đứng ra mua chưa được thanh toán xong , chưa đăng ký sang tên sổ đỏ cho ông G thì nó chưa thuộc sở hữu của bạn hay của ông G mà phần đó vẫn thuộc về người chủ đất , do vậy có thể về  mặt thực tế anh bạn dã đang sử dụng đất nhưng về mặt pháp luật anh  bạn chưa phải chủ sở hữu của mảnh đất nên bạn và anh chưa  có quyền yêu cầu phân chia đất đai . 

Dear Quý Luật Sư: Cháu muốn hỏi về quyền chuyển nhượng tài sản của đã mất. Ông bà cháu sinh được 3 trai 2 gái. Bố cháu là cả Chú thứ 2 ( Tạm gọi là chú A) Chú thứ 3 ( Tạm gọi là chú B). Năm 1985 theo chủ trương của Đảng và nhà nước di dân lên vùng núi. Chú A Chú B có theo ông bà nội di dân đến Xã Ngọc Thanh. Đã chuyển sổ hộ khẩu lên Xã Ngọc Thanh. Nhưng chú B vì bị tật lên không xây dựng gia đình. Sau khi di dân được mấy tháng chú B trở về quê ở với Bố mẹ cháu. Năm 1999 Bố mẹ cháu có lên Xã Ngọc Thanh mua đất để làm trang trại . Vì nghĩ chú B đã có sổ hộ khẩu trên đó lên để giấy tờ mua đất đứng tên Chú B. ( Vì hiện tại chú B leo đơn đang ở với gia đình cháu). Nhưng trên nhà Chú A có tách hộ con chú A ở với chú B( chỉ là giấy tờ vì chú B không ở trên nhà chú A). Chú B ở với nhà cháu từ năm đó đến năm 2014 Chú B mất, bây giờ gia đình cháu muốn làm sổ đỏ cho lô đất và muốn lô đất đó đứng đúng tên của Bố cháu. Vậy gia đình cháu phải làm những thủ tục gì? Hiện tai lô đất đó nhà cháu chỉ xây nhà nhỏ ở.2 năm nay nhà cháu về quê không ở trang trại mấy nữa. Cháu cảm ơn Luật Sư ! 

Trước đây khi mua đất , bố mẹ bạn nhờ chú B đứng tên thì xét về mặt pháp luật chú B là chủ sở hữ hớp pháp của mảnh đất này , chú B chưa có gia đình , con chú A đang ở cùng hộ khẩu với chú B không có nghĩa là người thừa kế của chú B .  Khi chú B mất thì tài sản của chú B sẽ được chia theo pháp luật , tức chia đều cho những người thuộc hàng thưa kế thứ 2 ( anh chị em ruột ) . Vậy nếu gia đình bạn muốn sở hữu mảnh đất thì bạn có thể yêu cầu bên gia đình chú A lập biên bản họp phân chia di sản thừa kế , theo đó gia đình chú A sẽ nhường lại quyền thừa kế cho gia đình bạn, biên bản này cần được công chứng tại văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý của chúng tôi heo số 19006162  để được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê  

Bạn đang theo dõi bài viết Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú ý những vấn đề gì ? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Thưa luật sư, xin hỏi: Anh của em sinh ngày 28/05/1987, vợ của anh em sinh ngay 04/10/1993. Thời điểm quan hệ là ngày 14/12/2008, đến 04/09/2009 thì sinh ra đứa con ( chưa thử adn ). Ngày 13/01/2017 thì mới đăng ký kết hôn. Cho em hỏi, như vậy thì anh của em có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không và thời hiệu truy cứu là bao nhiêu năm. Hiện tại giờ là tháng 4 năm 2018 khi em ghi câu hỏi này ? Cảm ơn! Người gửi : Tống Khánh Duy
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171