Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ những điều kiện gì ?

Luật sư tư vấn đất đai công ty luật Minh Khuê

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai năm 2013 

Nội dung tư vấn:

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai năm 2013 tại Điều 167 như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.

Ngày 07/9/2013 mình có làm giấy tay chuyển nhượng 1,5 ha đất trồng lúa với bà D sau đó mình đi xem đất một tháng sau mình đã đưa bà D 50.000.000 đồng và yêu cầu bà ta giao đất để canh tác thì bà D chỉ không đúng phần đất ban đầu (nên hay bên xảy ra tranh chấp và bỏ về), hiện mình đã nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng trên. Vậy trường hợp trên Tòa sẽ hủy không và hủy như thế nào? Căn cứ pháp luật ? Hiện tại mình biết miếng đất bà D định bán cho mình không đứng tên bà D mà là đất của nhà nước, trước đây bà chuyển nhượng của ông H 4ha đã bán 3ha và làm giấy còn 1ha thì bà chuyển nhượng không đúng nên vẫn đứng tên ông H và tòa án cho rằng đất đó vẫn còn của ông H chứ không phải của bà D, nếu ông H có nhu cầu thuê thì được nhà nước cho thuê còn 0,5ha cũng là đất bà D nói là khai phá nhưng thực chất vẫn là đất nhà nước? Như vậy Tòa sẽ tuyên hủy HĐ như thế nào ?

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: 

"Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự 2015 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác. Mà Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Vậy theo đúng quy định nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà D phải được đi công chứng hoặc chứng thực, nếu bạn chỉ có giấy viết tay thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức. Trong vòng 2 năm kể từ ngày bạn phát hiện ra quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên giao dịch dân sự này là vô hiệu, theo đó các bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau, cụ thể Điều 131 và Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

'Điều 131 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Điều 132 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật dân sự 2015 là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế."

Giao dịch giữa ông H và bà D cũng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức và đối tượng tượng theo quy định nêu trên.

Tôi mua một căn nhà liền kề do Quân đội cấp cho sỹ quan, tôi mua của người cùng đơn vị. Cho tôi hỏi khi làm bìa đỏ chuyển nhượng sang tên tôi thì chỉ cần 2 bên mua bán thống nhất và bảo đơn vị sang tên tôi có được không? (đơn vị làm bìa đỏ cho tất cả mọi người)

Trong trường hợp của bạn, nhà được quân đội cấp cho sĩ quan và bạn mua lại thì bạn có thể tự mình hoặc đề nghị đơn vị quân đội đó làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình. Cụ thể  điều này được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 50 của Nghị định số 43/2014/NĐCP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 .

"...a) Đối với diện tích đất đã bố trí cho hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;.."

Chào luật sư. Tôi hôm nay có thắc mắc về việc sở hữu đất đai và muốn nhờ luật sư giải đáp hộ. Tôi xin trình bày như sau: Bố mẹ tôi có 5 con, trong đó các anh em đều làm ăn xa, có mỗi gia đình tôi ở quê sống cùng bố mẹ chồng. ngày trước, bố mẹ có cho chúng tôi một xuất đất thổ cư gần nhà để xây nhà ở riêng và chuyển nhượng sang tên chồng tôi được đứng tên sổ đỏ. Do bố mất, mẹ già yếu, nên gia đình tôi quyết sống chung nhà, không ra ở riêng nữa nhưng đất bố mẹ cho vẫn đứng tên chồng tôi. Mới đây, do xảy ra xích mích, mẹ chồng tôi có đòi ''trả đất'' thì tôi có bảo "bố mẹ cho nhà con, chồng con cũng đã đứng tên sổ đỏ thì làm gì có chuyện đất vẫn là của mẹ". thì mẹ tôi có nói, mẹ tôi còn sống ra đấy, thì đất vẫn là của mẹ tôi. Vậy theo luật sư, mảnh đất trên có còn quyền sở hữu của mẹ tôi không ? Hay là chỉ của chồng tôi - người mang tên sổ đỏ ? Cảm ơn luật sư!

 Với trường hợp của chị, bố mẹ chồng chị đã thống nhất về việc cho vợ chồng chị mảnh đất và đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã cấp giấy mang tên chồng chị thì hiện tại mảnh đất này thuộc sở hữu hợp pháp của vợ chồng chị. Mẹ chồng chị không có căn cứ pháp luật để đòi lại đất.

Tôi đang có trường hợp này cần tư vấn: Tôi muốn mua một căn hộ, căn hộ đó đứng tên hợp đồng ông A, ông A có hợp đồng uỷ quyền cho bà B được toàn quyền bán căn hộ sau khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đứng tên ông A. Hiện nay bà B đã làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận, đã có giấy hẹn của văn phòng nhà đất. Tôi xin tư vấn một số nội dung sau: 1. Tôi có thể mua căn hộ đó từ bà B không, nếu mua thì làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng như thế nào. 2. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ đứng tên ông A, có thể chuyển sang đứng tên tôi mà không cần phải tìm ông A để làm thủ tục gì không. 3. Có vấn đề rủi ro trong việc mua bán này của tôi không?

Trong trường hợp của bạn, nếu ông A đã ủy quyền toàn bộ việc chuyển nhượng đất và đã lập hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực cho  bà B thì bà B có quyền đứng ra chuyển nhượng đất cho bạn mà  không cần thông qua ông A nữa. Khi bạn  giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai thì bạn cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật mà chúng tôi đã nêu ở trên để hạn chế tối đa nhưng rủi ro trong quá trình chuyển nhượng đất .

Năm 2011, bà A đồng ý giúp mẹ tôi mượn 100 triệu đồng với điều kiện và thỏa thuận như sau: Bà A mượn của mẹ tôi 1 bản giấy chưng nhận quyền sử dụng đất hơn 1ha (có giấy mượn viết tay giữ 2 bên), trong đó bà Ă mượn kèm 100 triệu đồng. Sau đó, bà A mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi tới 1 văn phòng công chứng (có mẹ tôi và 1 người nữa đi theo để làm chứng). Họ nói với mẹ tôi chỉ là làm giấy mượn tiền (vì mẹ tôi không biết chữ), nhưng thực chất đó là hợp đồng chuyển nhượng đất. Và họ đi đến gặp bà B nhận 200 triệu đồng (100 triệu đưa mẹ tôi, còn 100 triêu bà A giữ). Đến 2012, mẹ tôi muốn chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng bà A đã trốn không rõ tung tích. Cuối cùng, mẹ tôi cũng tìm được nơi ở cửa bà B (người đang giữ sổ đỏ) nhưng mọi người nói rằng bà B đã di cư sang Mỹ. Thấy tình hình bất ổn, mẹ tôi lên báo với cơ quan điều tra nhưng họ nói rằng sổ đỏ của mẹ tôi đã được bà B sang qua trên 1 người khác (bà C). Nhưng khi đến sở tài nguyên môi trường để tìm hiểu thì mẹ tôi biết rằng miếng đất đó vẫn đứng tên của me tôi. Mới đây, mẹ có đi tìm người được bà B sang nhượng lại đất là bà C thì bà C có đưa cho mẹ xem sổ hồng miếng đất đó. Sự việc là như vậy, hiệ tại mẹ tôi chỉ muốn lấy và chuộc lại miếng đất đó. Mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi chân thành cảm ơn!

Trong trường hợp này, bà A trong câu chuyện của bạn đã có hành vi lợi dụng mẹ bạn không biết chữ và  đưa ra những thông tin gian dối nhằm lừa mẹ bạn và chiếm đoạt mảnh đất của gia đình bạn vói giá trị là 100 triệu đồng thì với hành vi này đã đủ cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009: 

"...2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng."

Bà C sẽ là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này :

Pháp luật dân sự cũng quy định về: Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật dân sự 2015.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê.

Bạn đang theo dõi bài viết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ những điều kiện gì ? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171