Hợp đồng chuyển nhượng đất đai thế nào là hợp pháp ?

Luật sư tư vấn công ty luật Minh Khuê

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015 

Luật Đất Đai 2013

Luật Công chứng 2014 

Nội dung tư vấn:

Chào Luật Sư! Em tên là H, hiện đang ở Đà Nẵng. Ba mẹ em có mua 01 miếng đất tại phường Thanh Khê Đông, Đà Nẵng với giấy tờ mua bán viết tay từ 1992, và đã xây dựng nhà ở từ thời điểm đó đến nay. Nay gia đình em muốn làm lại giấy tờ nhà đất thì cần những thủ tục gì, và liên hệ ở đâu ,xin nhờ luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn!

 

1. Về vấn đề hợp đồng không được công chứng có hợp pháp không:

Để xem xét hợp đồng công chứng có hợp pháp hay không phải căn cứ vào rất nhiều yếu tố: chủ thể, ý chí tự nguyện của các bên, hình thức hợp đồng...Đặc biệt, với tài sản chuyển nhượng la quyền sử dụng đất, ngoài các điều kiện chung để hợp đồng có hiệu lực, các bên còn phải đáp ứng rất nhiều các yêu cầu khác theo qui định tại Mục 5 Luật Đất đai 2013:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, với từng loại đất và đối tượng cụ thể, các bên trong hợp đồng còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể khác. Trong đó đặc biệt là hình thúc của hợp đồng , theo luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực .

Căn cứ vào quy định tại điều 5 Luật Công chứng 2014: 

"1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu."

Thông thường khi công chứng viên tiến hành công chứng một hợp đồng, họ phải kiểm tra rất kĩ lưỡng các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Hợp đồng đã được công chứng sẽ có hiệu lực trước pháp luật. Nếu có vấn đề gì phát sinh liên quan đến việc công chứng không chính xác thì công chứng viên sẽ phải chịu trách nhiệm với những thiệt hại phát sinh.

Do vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực . Ơ đấy bạn mua giấy viết tay từ năm 1992 tuy không được công chứng , chứng thực nhưng  luật đất đai 2013 cũng có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi  bạn có 1 trong số các giấy tờ sau :

 

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Vậy nếu bạn có một trong các loại giấy tpwf trên thì bạn có thể làm được thủ tục xin cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất . 

Giả sử bạn không có một trong các giấy tờ nêu trên thì bạn có thẻ yêu cầu người chủ cũ  lập lại 1 hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật nêu trên để bạn có căn cứ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất này . 

Thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau : 

Hồ sơ :

- Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của chủ sở hữu với đất ( hợp đồng mua bán , tặng cho , thừa kế ...)

- Bản sao giấy tờ , hộ khẩu ... của người có yêu cầu 

- Đơn yêu cầu cấp GCNQSD đất

- Giấy tờ liên quan đến đất đai khác như GCNQSD đất của người chủ cũ ...

Bạn có thể nộp hồ sơ này lên phòng đăng ký đất đai của cơ quan tài nguyên môi trường cấp huyện , trong vòng 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ của bạn , phòng tài nguyên môi trường sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn và ra quyết định về việc nộp phí trước  bạ ( nếu có ) đối với mảnh đất của bạn , phí trước bạ sẽ được tính bằng 0,5%  giá trị của mảnh đất dduocj quy định trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành . 

Tôi sinh ngày 23/5/1986. Tôi nhận sang nhượng đất ngày 12/1/2004 có giấy tờ và xác nhận của UBND thị trấn thời điểm đó. Tháng 1/2016 tôi làm hồ sơ cấp GCNQSD đất thì cơ quan chuyển môn trả lời tôi không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất vì lí do chưa đủ 18 tuổi(chưa đủ tháng). (12/1/2004-23/5/1986). Vậy tôi xin hỏi luật sư tư vấn về trường hợp này có đúng không và theo quy định nào, và tôi phải làm thủ tục gì tiếp theo, giải quyết ra sao. Tôi xin cảm ơn. 

Điều 20 bộ luật dân sự 2015 có quy định :

1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên.

2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này

Điều 21 : Nười chưa thành niên 

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

 Vậy người chưa thành niên cũng có thể thực hiện các giao dịch về đất đai , được tặng cho ,thừa kế ... các tài sản  là bất động sản , nhưng phải có sự đồng ý bằng văn bản của người đại diện theo pháp luật ( bố , mẹ hoặc người trực tiếp nuôi dưỡng ) 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng ./.

Bộ phận luật sư đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

Bạn đang theo dõi bài viết Hợp đồng chuyển nhượng đất đai thế nào là hợp pháp ? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171