Các vấn đề liên quan đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật ?

Điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục, trình tự thực hiện. Các vấn đề liên quan đến việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.  Luật sư tư vấn

 

Kính gởi Công ty Luật Minh Khuê. Nhờ Quý công ty tư vấn giúp: - Tôi đang xin cấp giấy quyền sử dụng đất (tách riêng từ thửa đất chung) và thủ tục mới có số nhà huyện thì Vợ mất, Vậy tôi phải bổ sung tiếp các thủ tục như thế nào để giấy chứng nhận chỉ đứng tên mình Tôi (tôi có 05 người con: 02 người con trong hộ khẩu chung với tôi, 02 người con đã có hộ khẩu riêng, 01 người con đã mất). Cảm ơn Luật sư .

Vì bạn khoog trình bày rõ phần đất này là phần đất chung của vợ chồng bạn hay của hộ gia đình hay của riêng bạn nên chúng tôi xin chia thành các trường hợp sau:

- TH1: Phần đất này là tài sản riêng của bạn. Nếu phần đất này là tài sản riêng của bạn thì đương nhiên bạn có quyền đứng tên một mình trên giấy chứng nhận QSDĐ cũng như định đoạt tài sản này mà không cần có sự đồng ý của ai.

- TH2: Phần đất này là tài sản chung của hộ gia đình. Thửa đất chung mà bạn nói ở đây nếu là đất chung của cả hộ gia đình thì khi tách đất để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của những  người trong gia đình. Khi có sự đồng ý rồi thì bạn có thể tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Haowjc trường hợp bạn cũng có thể đứng tên trên giấy chứng nhận sử dụng đất nếu đại diện chủ hộ gia đình và có sự đồng ý của các thành viên còn lại. 

- TH3: Phần đất này là tài sản chung của vợ chồng. 

Căn cứ quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

3. Trong trường hợp việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống, gia đình thì vợ, chồng còn sống có quyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Tài sản của vợ chồng trong kinh doanh được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, trừ trường hợp pháp luật về kinh doanh có quy định khác"

Như vậy, trong trường hợp này nếu phần đất này là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi vợ chết bạn cũng không có toàn quyền quyết định mà chỉ có quyền quản lý. Để được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu riêng phần đất này thì bạn cần có sự đồng ý bằng văn bản của 4 người con còn lại trong gia đình ( trường hợp người con đã chết đã lập gia đình và có con cái thì phải có sự đồng ý của con cái người đã chết). Nếu như không có sự đồng ý của những người này mà bạn tự ý đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tự ý định đoạt tài sản thì họ vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu chia thừa kế. 

Xin chào Luật Minh Khuê ! Xin Luật Minh Khuê tư vấn giúp. Tôi tên là : P, sống tại Đồng Hới, Quảng Bình. Hiện là gia đình tôi có 1 mảnh đất khai hoang từ năm 1979, đến năm 1990 gia đình tôi có dựng 1 quán bán nước (giải khát) nhỏ trên mảnh đất đó; và gia đình tôi đã dừng việc kinh doanh quán nước này từ năm 1995 cho đến nay. Bây giờ vẫn còn hóa đơn tiền thuế và môn bài của những năm 1990- 1992. Hiện tại gia đình tôi đã trồng cây trên mảnh đất này từ năm 2004 cho đến bây giờ. Mảnh đất không có tranh chấp gì với người nào khác. Vậy xin hỏi Luật sư với những căn cứ trên gia đình tôi có thể làm thủ tục xin cấp giấy quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) của mảnh đất này không? Nếu được thì cần làm những thủ tục gì và có tốn kém gì không , thưa Luật sư.? Xin chân thành cảm ơn ! 

Căn cứ quy định tại điều 100, Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. [...]

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1.  Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [..]" 

Căn cứ thông tin bạn đưa ra thì bên gia đình bạn vẫn còn giữ hóa đơn tiền nộp thuế môn bài năm 1990-1992. Các hóa đơn này không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1, điều 100 nêu trên tuy nhiên đó cũng là căn cứ xác minh thời điểm sử dụng đất của gia đình bạn. Do đó, nếu gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định, không có vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Giấy tờ mà gia đình còn lưu giữ( thuế môn bài khi hoạt động kinh doah tại phần đất đó)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

-  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

-  Thời gian thực hiệnKhông quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

Tôi muốn làm giấy ủy quyền cho 1 người thay tôi đi làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSH nhà, trên giấy ủy quyền chỉ có chữ ký tên của tôi ( người ủy quyền thôi, không có chữ ký của người được ủy quyền ) như vậy giấy ủy quyền này có hợp lệ không?, có thể gây bất lợi gì cho người ủy quyền không? xin cảm ơn.

Căn cứ quy định tại điều 55, Luật công chứng năm 2014 quy định như sau:

Điều 53. Phạm vi áp dụng

Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, hợp đồng ủy quyền, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản được thực hiện theo quy định của Mục này và các quy định của Mục 1 Chương này mà không trái với quy định của Mục này.

Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồngủy quyền"

Để hợp đồng ủy quyền hợp lệ và phát sinh hiệu lực thì các bên cần phải đi công chứng hợp đồng ủy quyền. Nếu hợp đồng ủy không công chứng thì người được ủy quyền không thể thực hiện được công việc người ủy quyền giao. 

Tôi có 2 người bà con tại Pháp, họ không còn quốc tịch Việt Nam. họ có phần đất tại Việt Nam bị tranh chấp, nay việc tranh chấp đã giải quyết xong. UBND TPHCM đã giao cho họ sử dụng một phần đất trong khuôn viên đất tranh chấp nêu trên. do họ không còn quốc tịch tại Việt Nam nên họ muốn ủy quyền cho tôi được đứng tên xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. tôi rất mong quý công ty tư vân cho tôi được rõ. chân thành cám ơn!

Căn cứ quy định tại khoản 3, điều 186, Luật đất đai năm 2016: 

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

[....]

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. [...]" 

Trong trường hợp này, vì họ đã thôi quốc tịch Việt Nam nên sẽ không được đứng tên trên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng họ có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất này. Tuy nhiên, nếu như viết giấy ủy quyền để bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn không có quyền định đoạt mảnh đất này mà người có quyền vẫn là hai người bà con đó. Hai bên có thể thỏa thuận vấn đề này thông qua hợp đồng ủy quyền và đi công chứng tại văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật. 

Kinh gửi Luật Sư Luật Minh Khuê! - Tôi muốn xin cấp giấy CNQSD đất và tài sản gấn liền với đất, quá trình đất và nhà tôi qua các thời kỳ và tôi có giấy tờ sau đây thì có đủ điều kiện xin cấp chưa? - Năm 1997: Bà Lê có mua đất của ông Nguyễn Văn Phàn diện tích 40m2 đất (giấy tờ tay) - Năm 2002: Bà Lê có đóng thuế và có Tờ Khai Nộp thuế đất 40m2 - Năm 2009: Bà Lê  được UBND Quận quyết định cấp nhà tình thương và cấp số nhà. - Năm 2012: Bà Lê Tcắt 1 phần trong 40m2 ra bán cho bà Đỗ  diện tích 20m2 (công chứng vi bằng) - Năm 2013: Bà Đỗ bán lại đất và nhà 20m2 đó lại cho tôi  (công chứng vi bằng) - Năm 2015: Bà Lê  bán luôn nhà và đất của 20m2 còn lại và 13m2 đất sân cho tôi  (công chứng vi bằng) - Hiện nay tôi muốn gộp lại để làm giấy tờ CNQSD thì có đủ điều kiện không? và tôi cần phải thực hiện gì để làm được giấy tờ này?

Trường hợp của bạn chúng tôi phân tích như sau:

- Thứ nhất: Hợp đồng mua bán giữa bà Lê và bà Đỗ thực hiện tại năm 2012 là trái với quy định của Luật đất đai năm 2003. Căn cứ quy định tại điều 106, Luật đất đai năm 2003 ( vì tại thời điểm này, Luật đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực nên áp dụng luật đất đai năm 2003 ) quy định:

" Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này'.

Như vậy, trường hợp này bà Lê chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng đã chuyển nhượng cho bà Đỗ, do vậy giao dịch này không hợp pháp. 

Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

- Thứ hai: vì giao dịch giữa bà Đỗ và bà Lê không hợp pháp nên việc giao dịch giữa bà Đỗ và bạn cũng trái với quy định của pháp luật nên hai bên trao chả cho nhau những gì đã nhận.

 Việc bà Lê bán 20m2 đất đồng thời bán nhà ở tình thương được UBND cấp quận tặng cho là trái quy định pháp luật. Pháp luật không có quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở tình thương mà chỉ có quy định về việc mua bán nhà ở xã hội khi đủ điều kiện. 

Do đó, trường hợp này bạn không đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.         

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

Bạn đang theo dõi bài viết Các vấn đề liên quan đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật ? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tôi muốn đổi tên giấy khai sinh cho con gái sinh năm 2015 tên là phạm quỳnh như. Trong gia đình tôi hiện tại không thích tên này nên muốn đổi, không biết khi nêu lý do như vậy thì có được đổi không nên tôi muốn nhờ luật sư tư vấn và hướng dẫn cho. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Xin chào: tôi tên là TH , trước đây tôi có địa chỉ hộ khẩu ở thành phố hải phòng tôi là người việt nam, kết hôn với người hàn quốc. Trước đây khi nhập quốc tịch hq do luật chỉ được phép có một quốc tịch nên tôi đã xin từ bỏ quốc tịch vn. Bây giờ tôi muốn xin phục hồi quốc tịch vn để có song tịch.
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171