Các vấn đề liên quan đến việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật ?

Điều kiện tách thửa. Thủ tục và hồ sơ tách thửa. Thời gian giải quyết việc tách thửa. Các vấn đề pháp lý liên quan.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.  Luật sư tư vấn

 

Kính gửi luật sư, Tôi là công nhân đang làm ở Bình Dương. Vào năm 2013 tôi có mua một mảnh đất 4.5*16 m tại thị xã Thái Hòa thuộc huyện Tân Uyên. Tại thời điểm đó, tôi có làm hợp đồng viết tay với chủ đất như những người khác. Mảnh đất đó được cấp 1 sổ đỏ chung và loại đất là trồng cây lâu năm. Tuy nhiên gần đây, tôi được biết chủ đất đã vay nợ và cắm sổ đỏ ngân hàng (theo tôi được biết), khi nhân viên ngân hàng đó tới khảo sát thì chúng tôi đã giải thích rằng đất này chúng tôi đã mua với chủ đất như trên. Vậy tôi xin luật sư tư vấn cho tôi cần làm những thủ tục gì và liên hệ ở đâu? Ngoài ra nếu có thể chúng tôi có xin tách thửa và cấp được sổ đỏ không? Chân thanh cảm ơn luật sư.

Căn cứu quy định tại khoản 3, điều 167, Luật đất đai quy định như sau:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã"

Trong trường hợp của bạn vì bạn không trình bày rõ nên chúng tôi xin chia làm hai trường hợp như sau:

- Thứ nhất: Nếu việc mua bán đất giữa bên là viết giấy tay mà  có công chứng, chứng thực theo quy định trên thì việc chủ đất muốn thế chấp ngân hàng số đất đã bán thì bên bạn vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu chủ đất trả lại đất cho mình.

- Thứ hai: trường hợp neeuv iệc mua bán đất chỉ là hai bên viết giấy tay với nhau mà không được công chứng, chứng thực thì việc mua bán này không có giá trị pháp lý. Nhà nước không công nhận giao dịch chuyển nhượng đất mà không được công chứng giữa các chủ thể là cá nhân với nhau theo quy định trên. Do đó, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi của mình thì bạn có thể yêu cầu chủ đất trả lại phần tiền mình đã mua đất hoặc hai bên ký kết lại hợp đồng mau bán đất khác có công chứng, chứng thực. Trường hợp chủ đất không đồng ý thì bạn có quyền gửi đơn kiện lên Tòa án để giải quyết. 

Căn cứ quy định tại điều của Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường" 

Hợp đồng giao dịch này không có công chứng, chứng thực nên sẽ bị vô hiệu. Hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu theo quy định trên. 

Thân chào luật sư! Sự tình là em có thắc mắc như này mong luật sư giải đáp:gia đình em có 5 người con(3 trai 2 gái).ông bà nội ngoại không còn ai).ba mẹ em có một miếng đất 130m2,trên đó là nhà em và nhà ba mẹ em xây cạnh nhau.nay ba mẹ em muốn cắt cho em một nửa đất(65m2).và những anh chị em thì đã có phần nên không tranh chấp(không lấy đất và đã có tiền)theo em được biết thì đất gia đình em không đủ dt tách thửa(nhà em ở huyện thống nhất-tỉnh đồng nai).vậy luật sư cho em hỏi có thể làm sổ đỏ đồng sở hữu được không ạ?nếu không làm được thì có cáchnào khác không ạ?mong nhận trả lời sớm của luật sư

Căn cứ khoản 2, điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[...]

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. [...]"

Như vậy, trong trường hợp này vì diện tích 65m2 ba mẹ bạn muốn cho bạn không đủ điều kiện tách thửa để có thể chung quyền sử dụng đất với cha mẹ bạn thì bạn cần có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ bạn. Tuy nhiên, việc cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận sử dụng đất có nghĩa rằng toàn bộ phần diện tích 130m2 đó bạn cũng có quyền sử dụng chung với cha mẹ bạn và có sự làm chứng của các anh chị em trong gia đình. Trong văn bản đồng ý của cha mẹ bạn hai bên có thể thỏa thuận rõ cho bạn đứng tên chung nhưng phần đất bạn có quyền sử dụng là 65m2 và cha mẹ bạn cũng chỉ có quyền sử dụng đối với 65m2 còn lại của mình. Việc thỏa thuận như vậy để có tranh chấp phát sinh sau này ( nếu có). 

 

Dear luật sư. Hiện nhà em có 1 lô đất có S như sau: 4,5 x 20m = 90m2 trên lô đất hiện phân ra làm 2 mảnh như sau, - 1 mảnh có S 4,5 x6m = 27m2 (Hiện đang xây phòng trọ) - Mảnh thư 2: 4,5 x 14 = 63m2 (hiện đã làm nhà 2 tầng) Hiện sổ đỏ cấp vẫn là tổng 90m2 Bố em muốn tách thửa cho em mảnh 27m2 nhưng theo quy định của Tp Hà Nội thì ko được cấp sổ đỏ và ko cho tách thửa Em muốn xin thêm 3m2 của lô 63m2 để cho đủ 30m2 đủ đk tách thửa có được ko? Vì hiện tại lô 63m2 đã xây nhà rồi mà tách thửa cho đủ 30m2 lại vướng vào diện tích đang sử dụng của bố mẹ thì có được ko? Mong Luật sư tư vấn hỗ trợ giúp em. 

Căn cứ quy định tại khoản 3, điều 27, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới". 

Trường hợp này để đủ điều kiện tách thửa thì bạn có thể xin thêm 3m2 đất của lô 63m2 nhưng phải có sự đồng ý bằng văn bản của bố mẹ bạn. Trường hợp phần diện tích 63m2 đã xây nhà và đang sử dụng không đủ để cho bạn hợp thành thửa mới thì bạn cũng có thể xin 3m2 của hộ liền kề để tạo thành thửa mới có diện tích bằng diện tích tối thiểu vẫn được chấp nhận. 

Gửi luật sư, Tôi có ý định mua lo đất . Tổng diện tích là 410m2, tổng diện tích sử dụng là 145m2, dtich xây dựng là 145m2. Lô đất mà toi muốn mua nằm trong phần thổ vườn, với dtich là 5x12. Và đã xay len nhà cấp 4, và nếu đã có xây nhà len như thế có đa coi là có nhà hiện hữu chưa? Người bán nói là nếu muốn mua thì toi tự làm tách thửa, và làm các thủ tục để sang tên. Tách thửa tại quận 12. Tôi không biết là vs diện tích như vậy thì có đi tách thửa không, và thủ tục để toi có thể mua đc để làm sổ hồng hay không? Tôi rất mong luật sư có thể giúp toi trả lời được không?. Xin cảm ơn!

Đất của bạn đã xây dựng nhà cấp 4 được coi là đất có nhà ở hiện hữu. Trường hợp đất của bạn là đất ở nhưng chưa xây dựng nhà ở, chưa có nhà thì được coi là đất ở chưa có nhà. Căn cứ quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

" Điều 3. Những quy định cụ thể

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, phần diện tích bạn muốn mua là 5*12=60m2 và đã có nhà ở cấp 4. Do đó, căn cứ quyết định về diện tích tối thiểu được tách thửa nêu trên thì phần diện tích này nằm trong phần đất có nhà ở hiện hữu của quận 12 diện tích tối thiểu là 50m2. Như vậy, bạn đủ điều kiện để tách thửa phần đất này. 

Trường hợp người bá không làm thủ tục tách thửa thì bạn phải yêu cầu họ viết hợp đồng Ủy quyền có công chứng với nội dung ủy quyền cho bạn thực hiện việc tách thửa mảnh đất này. Sau khi tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể sang tên phần đất mới được tách thông qua hợp đồng mua bán hai bên đã thỏa thuận. 

Thủ tục xin tách thửa như sau:

- Hồ sơ: Hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất ủy quyền cho bạn tách thửa; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đơn xin tách thửa mẫu số 11/ĐK.

- Trình tự giải quyết: Căn cứ quyết định tại khoản 1, 2, 3 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. [....]"

Xin chào luật sư! Em đang dự định mua của anh Giang một lô đất có diện tích 95,75m2 trong đó có 60% diện tích đã được chuyển đổi mục đích sang đất ở đô thị tại thị xã Thuận An,tỉnh Bình Dương và đã được nộp tiền đầy đủ. Lô đất này được anh Giang mua của một công ty nhà đất trước đó bằng hình thức lập vi bằng từ lô đất có sổ chung với tổng diện tích 1.500m2 phân ra thành nhiều lô nhỏ để bán. Vậy xin luật sư cho em biết nếu mua lô đất này em có thể xin tách thửa để có sổ hồng đứng tên em được không? Nếu được em cần phải làm những thủ tục gì? Em xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều!

Căn cứ quyết định số 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Hải Dương quy định như sau:

Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất". 

Như vậy, trường hợp của bạn là ở xã thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 100m2. Nhưng phần đất bạn định mua chỉ có diện tích là 95.75m2 do đo không đủ điều kiện tách thửa. Bạn có thể xin hợp với các thửa đất liền kề để diện tích đất này đủ 100m2 thì bạn vẫn có thể tách thửa được.

Thủ tục tách thửa bạn có thể tham khảo bài viết trên. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.         

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

Bạn đang theo dõi bài viết Các vấn đề liên quan đến việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật ? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Thưa luật sư, xin hỏi: Anh của em sinh ngày 28/05/1987, vợ của anh em sinh ngay 04/10/1993. Thời điểm quan hệ là ngày 14/12/2008, đến 04/09/2009 thì sinh ra đứa con ( chưa thử adn ). Ngày 13/01/2017 thì mới đăng ký kết hôn. Cho em hỏi, như vậy thì anh của em có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không và thời hiệu truy cứu là bao nhiêu năm. Hiện tại giờ là tháng 4 năm 2018 khi em ghi câu hỏi này ? Cảm ơn! Người gửi : Tống Khánh Duy
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171