Các loại phí và lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ?

Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì phải nộp các loại thuế, phí, lệ phí. Mức nộp. Các vấn đề liên quan.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP

Bộ luật dân sự năm 2005

2.  Luật sư tư vấn

xin chào văn phòng luật sư Minh Khuê, xin nhờ văn phòng tư vấn giúp. Tôi mua một mảnh đất diện tích 24m2 tại quận đống đa, hà nội. Mảnh đất của tôi có chung sổ đỏ với 1 mảnh đất 10m2 khác. Hiện sổ đỏ đứng tên tôi và người sở hữu 10m2 đất còn lại. (Chúng tôi không có tranh chấp gì). Hiện nay, tôi muốn bán mảnh đất 24m2 này. Xin nhờ các bạn tư vấn: 1. Thủ tục mua bán gồm những bước gì 2. Thủ tục để thay tên tôi bằng tên người mua trong sổ đỏ. 3. Các loại thuế, lệ phí. (nếu tôi bán mảnh đất giá 500 triệu) 4. Nếu tôi nhờ Văn phòng các bạn hoàn tất các thủ tục thì chi phí khoảng bao nhiêu Xin trân trọng cảm ơn

1. Thủ tục mua bán đất:

Căn cứ quy định tại điều 216, điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 216. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại "

Như vậy, trường hợp của bạn là hai người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó khi bán đất người sở hữu chung còn lại có quyền ưu tiên mua phần diện tích đất này của bạn trong thời hạn 3 tháng theo quy định trên. Trường hợp người sở hữu chung còn lại từ chối mua thì bạn mới có quyền bán cho người khác. 

Việc mua bán đất được tiến hành theo thủ như sau: hai bên thỏa thuận về hợp đồng mua bán đất, sau khi thỏa thuận xong thì phải ra công chứng hợp đồng mua bán này. 

2. Thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

 

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng. 

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

 

3. Các loại thuế, phí phải nộp.

 -  Lệ phí trước bạ: 2 bên thỏa thuận với nhau người nộp lệ phí. 

-  Thuế thu nhập cá nhân: do bên bán nộp. Với giá bán là 500 triệu * 2% = 

 

-  Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

4. Vấn đề hoàn thiện thủ tục

Bạn có thể liên hệ trực tiếp qua tổng đài 1900 6162 để được tư vấn cụ thể.

Em ở tỉnh Gia Lai. Năm 2001 gia đình e được cấp GCNQSD đất trong đó có 400 m2 đất ở. Năm 2016 gia đình e làm thủ tục xin cấp GCN cho 1 thửa đất khác trong đó có đăng ký 50m2 đất ở . Vậy luật sư cho e hỏi lần đăng ký cấp GCN này nhà e phải đóng báo nhiêu % tiền sử dụng đất ? E xin chân thành cam ơn ạ.

Căn cứ quy định tại điều 3, nghị định 45/2015/NĐ-CP  quy định như sau:

" mzxcvb\iều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trongphạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.[...]"

Vì bạn không trình bày rõ việc xin cấp GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác đó là đất nhận chuyển nhượng hay đất sử dụng ổn định lâu dài có thuộc các trường hợp quy định tại điều 6., 7, 8 của Nghị định 45/2015/NĐ-CP  hay không nên chúng tôi không thể xác định được mức % giá đất bạn phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Tôi chuẩn bị mua lô đất tại thành phố, đất đã có sổ hồng. trên sổ có ghi diện tich là: 119 m2 mục đích sử dụng là: đất ở đô thị thời gian sử dụng đất: lâu dài nhưng ở phần thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận có ghi là: nợ tiền sử dụng đất là 92 triệu tương ứng với diện tích 82 m vuông đất ở đô thị thu 50% tiền sử dụng đất. và số tiền này đã hoàn thành nộp cho nhà nước. vậy tôi muốn hỏi diện tích đất thổ cư cua lô đất là 119 m vuông hay la 82 m2 ? mong được sự hỗ trợ tư vấn từ vp luật sư. xin trân thành cẩm ơn. mong nhận được câu trả lời cụ thể và nhanh chóng.

Theo như thông tin bạn đưa ra thì trong 119m2 diện tích đất thì chỉ mới thanh toán được 34m2 tiền sử dụng đất, còn lại 85m2 là chủ sử dụng đang nợ tiền sử dụng đất nhưng đã  hoàn thành việc thanh toán tiền sử dụng đất. Do đó, diện tích đất ở đô thị của mảnh đất này là 119m2 chứ không phải là 82m2. 

Chị A được nhà nước giao 200m2 đất ở không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.Vậy chị A phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước bao nhiêu ?(Giá đất theo bảng giá đất là 300.000 đồng/m2.hệ số điều chỉnh đất là 1.1 Chân thành cảm ơn.

Căn cứ quy định tại điều 3, điều 4 nghị định 45/2014/NĐ-CP  quy định như sau:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.

Điều 4. Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá.

2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

x

Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất

-

Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có)

-

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này.

c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.

3. Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này "

Trường hợp này chị A được nhà nước giao cho 200m2 đất nhưng bạn không trình bày rõ là trong quyết định giao đất thì diện tích đất có thu tiền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu là bao nhiêu nên bạn có thể đối chiếu với quyết định giao đinh gioa đất và tính theo công thức trên. Trường hợp cả 200m2 đều là diện tích đất có thu tiền thì số tiền chị A phải nộp là: 

Tiền sử dụng đất = 300.000 * 200m2 = 60,000,000. 

Hệ số điều chỉnh là phương pháp để xác định giá đất. 

Nhà em được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và được ghi nợ; Trên sổ đỏ chỉ ghi số tiền nợ là 30.000.000đồng vào năm 2007. Em cứ nghỉ là khi nào có tiền thì nộp cho nhà nước. Ngày 28/6/2016 em nhận thông báo chi cục thuế huyện Tuy An, tỉnh Phú yên thông báo thanh toán tiền sử dụng đất ghi nợ đã quá hạn và phải nộp với số tiền là 110.000.000đồng vì lý do hết hạn từ ngày 01/3/2016. Em xin nộp số tiền 30.000.000đồng và chấp nhận nộp tiền phạt nhưng cơ quan thuế không giải quyết được. Vậy em có cách nào nộp tiền SD Đ với mức ghi nợ trên sổ đỏ của em chứ còn mức hiện nay em phải thêm 80.000.000đồng nữa thì không thể nào nộp cho nhà nước? Em chân thành cảm ơn!!!

Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 12, thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định như sau:

" 2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất: 
a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân. 
Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau: 
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. 
b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.". 

Như vậy, vì đã hết thời hạn sau 5 năm mà bạn chưa thanh toán tiền sử dụng đất nên sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Do đó, phần 80 triệu kia là được tính dựa trên công thức quy định tại điều 12, thông tư số 76/2014/TT-BTC. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.         

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

Bạn đang theo dõi bài viết Các loại phí và lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ? được phòng Tư vấn luật đất đai đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tôi muốn đổi tên giấy khai sinh cho con gái sinh năm 2015 tên là phạm quỳnh như. Trong gia đình tôi hiện tại không thích tên này nên muốn đổi, không biết khi nêu lý do như vậy thì có được đổi không nên tôi muốn nhờ luật sư tư vấn và hướng dẫn cho. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Xin chào: tôi tên là TH , trước đây tôi có địa chỉ hộ khẩu ở thành phố hải phòng tôi là người việt nam, kết hôn với người hàn quốc. Trước đây khi nhập quốc tịch hq do luật chỉ được phép có một quốc tịch nên tôi đã xin từ bỏ quốc tịch vn. Bây giờ tôi muốn xin phục hồi quốc tịch vn để có song tịch.
Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171