Vướng mắc về chế định Thừa kế, đất đai

Luật Minh Khuê tư vấn pháp luật dân sự về vấn đề thừa kế và giải quyết tranh chấp về thừa kế theo quy định của pháp luật hiện hành:

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục tư vấn của công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hộ

Luật cư trú sửa đổi, bổ sung số 36/2013/QH13 của Quốc hội

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010

Thông tư 250/2016/TT-BCT

Thông tư 301/2016/TT-BCT

2. Nội dung phân tích:

Ông A và bà B kết hôn năm 1975 có 3 nguoi con C, D, E đã có công ăn việc làm ổn định. Năm 2014 ông A chết để lại di chúc cho D hưởng 2/3 tài sản của mình. Cho hội từ thiện 200 triệu và cho cháu Quỳnh 100 triệu. Tổng giá trị tài sản của ông A là 750 triệu và một ngôi nhà trị giá 300 triệu Ông A còn mẹ đang sống với người em trai. Vậy chia di sản cho vợ và hai người con không có tên trong di chúc trong trường hợp này như thế nào?

Tổng giá trị tài sản của ông A để lại là: 750 triệu+ 300 triệu= 1 tỷ 50 triệu đồng

Có thể thấy rằng trong di chúc của ông A thì bà B và hai người con là C, E không được hưởng di sản thừa kế. Tuy nhiên cần xem xét những đối tượng này có thuộc trường hợp thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc hay không.

Theo quy định điều 644 Bộ luật dân sự 2015:

"Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động..".

Có thể thấy bà B là vợ nên thuộc trường hợp thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. C và E đã thành niên và có khả năng lao động nên không thuộc trường hợp này.

Để xác định di sản mà bà B được hưởng sẽ chia toàn bộ di sản thừa kế theo pháp luật, theo đó sẽ chia đều cho 5 người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là: mẹ ông A, bà B, C, D, E mỗi suất thừa kế= 210 triệu đồng.

Do ông A không cho hưởng di sản nên bà B sẽ được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật (210 x 2/3= 140 triệu đồng)

Như vậy, bà B sẽ được hưởng di sản là 140 triệu đồng; C và E không được hưởng di sản do không được thừa kế theo di chúc và cũng  không thuộc trường hợp hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc.

Chào Luật sư Bố mẹ tôi mất hơn 10 năm nay, nhưng Hợp đồng thuê nhà vẫn mang tên bố tôi, bố mẹ mất nhưng không có di chúc để lại cho ai. Nay tôi là người được các anh chị em làm hợp đồng ủy quyền làm đại diện sử dụng, làm thủ tục sang tên làm chủ HĐ thuê nhà với nhà nước từ bố tôi, sau đó tôi có trách nhiệm tiếp tục làm sổ đỏ cho ngôi nhà mà bố mẹ tôi để lại. Kính xin Luật sư tư vấn và cho làm HĐ ký kết 2 bên để giúp tôi thực hiện kết quả sớm nhất có thể! Trân trọng cảm ơn Luật sư!

Thứ nhất, Căn cứ điều 422 Bộ luật dân sự 2015, Hợp đồng dân sự chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

Trường hợp này, bố mẹ bạn là người giao kết hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê; căn cứ vào quy định trên khi bố mẹ bạn mất thì hợp đồng đã chấm dứt hiệu lực. Vì thế bạn và anh chị em của mình không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà được; trường hợp các bạn vẫn muốn thuê nhà thì có thể giao kết hợp đồng thuê nhà mới với bên cho thuê.

Thứ hai, Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất (Giấy chứng nhận):

" Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất..."

Như vậy không có trường hợp thuê nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vì vậy không làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ông K đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: - Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977. - Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông nhận quyền chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ) Năm 2016, hai diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đát ở theo quy định của địa phương là 150m2. Hỏi: 1. Ông K có phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai không? 2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất của ông K được tính như thế nào?

 1. Nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Căn cứ quy định Nghị định 45/2011/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 23/2013/NĐ-CP thì nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ

Cũng theo quy định tại Nghị định này, "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” không phải nộp lệ phí trước bạ.

Do đó đối với mảnh đất được thừa kế năm 1977 ông K không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với mảnh đất nhận chuyển nhượng, ông K có nghĩa vụ:

-Nộp lệ phí trước bạ: mức thu là 0,5%; với giá tính = diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x giá 1m2 đất theo bảng giá đất mà UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp

2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Căn cứ tính thuế là thuế suất và giá tính thuế

- Giá tính thuế: Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

- Thuế suất:

Phần diện tích đất trong hạn mức: thuế suất 0,03%;

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thuế suất 0,07%;

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức với mức thuế suất 0,15%.

- Diện tích đất tính thuế là:  diện tích đất thực tế sử dụng; trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Vậy, diện tích đất tính thuế của ông K là 165m2; trong khi đó hạn mức mà địa phương quy định là 150m2, có nghĩa diện tích đất đã vượt quá hạn mức 15m2. Vì thế 150m2 đất sẽ áp dụng mức thuế suất là 0,03% và với 15m2 sẽ áp dụng mức thuế suất là 0,07%.

Tháng 9/2016, ông Trần tặng cho vợ chồng con gái út 1 thửa đất 50 m2, ngõ 16 Huỳnh Thúc Kháng, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, HN. a. Cho biết điều kiện về hình thức để thực hiện việc tặng cho nói trên? b. Vợ chồng người con có được cấp giấy chứng nhận không? Vì sao? c. Cho biết chi phí công chứng và các khoản phải nộp nhà nước?

 a) Điều kiện về hình thức để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất (điều 459 Bộ luật dân sự 2015)

- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bảncông chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

b) Căn cứ quy định điều 99 Luật Đất đai 2013: trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: "...Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;..."

Vì thế vợ chồng người con được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

c) Về việc công chứng:

Theo quy định luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Chi phí công chứng: theo quy định điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phí công chứng tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

- Các khoản khác:

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Lệ phí trước bạ 

Luật sư giúp tôi tình huống sau: A xây nhà lấn sang phần đất của B. Theo luật hiện hành, B có quyền gì ? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố....

Như vậy, hành vi của A xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của gia đình hàng xóm (B); trong trường hợp này B có quyền:

- Yêu cầu bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về mức bồi thường

-  Trường hợp không thỏa thuận với nhau được về việc bồi thường thì nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. 

Trường hợp hòa giải không thành thì giải quyết như sau:

+ Nếu đương sự có giấy chứng nhận  hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Tòa án giải quyết tranh chấp

+ Nếu đương sự không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có hai phương án:

1. Nộp đơn yêu cầ giải quyết tranh chấp đến UBND huyện; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

- Khiếu kiện về đất đai, việc giải quyết khiếu kiện thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Xin hỏi luật sư là: Trước khi Tòa án tuyên bố một người mất tích thì có được xóa hộ khẩu của người đó không?

 Theo quy định của Luật Cư trú năm 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013, các trường hợp xóa đăng ký thường trú gồm:

a) Chết, bị Toà án tuyên bố là mất tích hoặc đã chết;

b) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại;

c) Đã có quyết định huỷ đăng ký thường trú quy định tại Điều 37 của Luật này;

d) Ra nước ngoài để định cư;

đ) Đã đăng ký thường trú ở nơi cư trú mới; trong trường hợp này, cơ quan đã làm thủ tục đăng ký thường trú cho công dân ở nơi cư trú mới có trách nhiệm thông báo ngay cho cơ quan đã cấp giấy chuyển hộ khẩu để xoá đăng ký thường trú ở nơi cư trú cũ.

Về quy định tuyên bố một người mất tích: Khi một người biệt tích 02 năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích.

Quyết định của Tòa án tuyên bố một người mất tích phải được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú cuối cùng của người bị tuyên bố mất tích để ghi chú theo quy định của pháp luật về hộ tịch.

Như vậy chỉ khi có quyết định tuyên bố một người mất tích của Tòa án thì mới có thể thực hiện việc xóa đăng ký thường trú của người đó. Còn trước khi tuyên bố một người mất tích thì không thực hiện được việc xóa đăng ký thường trú.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp dân sự - Công ty luật Minh Khuê 

Bạn đang theo dõi bài viết Vướng mắc về chế định Thừa kế, đất đai được phòng Tư vấn luật dân sự đăng tải trên website Tư vấn pháp luật trực tuyến. Tư vấn trên chỉ được coi là tài liệu tham khảo, nếu còn chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài tư vấn 1900.6171 để được hỗ trợ thêm.

VD: Tư vấn pháp luật luật, đất đai, luật sở hữu trí tuệ, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp, ly hôn, đơn phương chia tài sản ...

Tư vấn pháp luật, gọi goi tong dai luat 1900.6171